直接从市场等渠道独立获取的资料，从委托方、被评估企业等相关当事方获取的资料，以及从政府部门、各类专业机构和其他相关部门获取的资料;
查询记录、询价结果、检查记录、行业资讯、分析资料、鉴定报告、专业报告及政府文件等形式;
注册资产评估师根据评估业务具体情况对收集的评估资料进行必要分析、归纳和整理形成的资料。
(六)评定估算
按资产类别进行价格查询和市场询价的基础上，选择合适的测算方法，估算各类资产及负债的评估值，并进行汇总分析，确定资产基础法的评估结果。
(七)编制和提交评估报告
在上述工作的基础上，起草资产评估报告书初稿。我公司内部对评估报告初稿和工作底稿进行三级审核后，与委托方、被评估企业就评估报告有关内容进行必要沟通。在全面考虑有关意见后，对评估结论进行必要的调整、修改和完善，然后重新按我公司内部资产评估报告三审制度和程序对报告进行审核后，向委托方提交正式评估报告。
九、评估假设
由于被评估单位各项资产所处宏观环境、经营环境的变化，必须建立一些假设以充分支持我们所得出的评估结论。在本次评估中采用的评估假设如下：
(一)公开市场假设，假设委估资产处于一个充分活跃的公开市场中，市场中的交易各方有足够的时间和能力获得相关资产的各种信息，并作出合理的决策。
(二)持续经营假设，假设被评估企业的资产在评估基准日后能够继续以目前的经营范围、规模、方式在合理投入的基础上持续经营。
(三)产权主体变动假设，即以委估资产的产权利益主体变动为假设前提。
(四)国家宏观经济政策、金融政策无重大变化，委估企业所在的行业不出现重大变化和波动。
(五)无不可抗拒因素及不可预见因素造成对委估资产的重大不利影响。
(六)评估中不考虑通货膨胀对资产价值的影响。
(七)河南省政府及XXXX市政府已颁布的有关对茶行业的规划和各项措施能够顺利实施，企业的重大战略规划包括茶园的收购整合、加工生产线的建设、融资合作等能够按预定计划实现。
评估人员根据资产评估的要求，认定这些前提条件在评估基准日时成立，当未来经济环境发生较大变化时，评估人员将不承担由于前提条件的改变而得出不同评估结果的责任。
十、评估结论
在持续经营前提下，在评估基准日2111年5月31日持续经营前提下，XXXXX有限公司评估前账面资产总额为 151,315.34 万元，负债总额为 99,121.76 万元，净资产为 52,256.55 万元;评估后资产总额为 1,111,131.39 万元，负债总额为 99,121.76 万元，净资产价值为 1,112,119.63 万元，评估增值 929,523.15 万元，增值率为 1,129.95 %。
详细内容见下表：
表四 XXXXX有限公司评估结果汇总表 单位：万元
评估结论详细情况详见资产清查评估明细表。
十一、特别事项说明
报告使用者在使用本评估报告时，应关注以下特别事项对评估结论可能产生的影响，在依据本报告自行决策时给予充分考虑。
(一)本评估结果是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场原则确定的现行价格，没有考虑将来可能承担的抵押、担保和质押事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等发生变化时，评估结果一般会失效。
(二)本次评估是在独立、客观、公正的原则下由评估机构作出的，评估机构及参加本次评估的工作人员与委托方、被评估企业或其他当事人无任何利害关系，评估人员在评估过程中恪守职业道德和规范，并进行了充分的努力。
(三)由委托方、被评估企业提供的与评估相关的行为文件、营业执照、产权证明文件、财务报表、会计凭证等，是编制本报告的基础;针对本项目，评估师进行了必要的、独立的核实工作，委托方和被评估企业应对其提供资料的真实性、合法性、完整性负责。
(四)遵循相关法律、法规，评估师仅对评估对象价值进行估算并发表专业意见，对评估对象的法律权属状况给予必要的关注，但不对评估对象的法律权属做任何形式的保证。评估过程中，评估人员已对被评估企业提供的评估对象法律权属资料和资料来源进行了必要的查验。评估结果是以委估资产在合法存在的前提下对其价值的评估，对被评估企业提供的资料失实而导致评估结论的误差，评估机构及注册资产评估师不承担相关责任。
(五)本评估结论未考虑股权比例的大小和股权结构等因素可能产生的溢价或折价对评估结果的影响。
(六)评估中，因部分构筑物属于地下隐蔽工程，评估人员无法一一确认核实，构筑物数量和相关数据以委托方提供的相关数量及部分现场测量清点确定后的数量为准。
(七)纳入本次评估范围的房屋建筑物，部分已办理产权证，部分尚未办理产权证，办理房产证的房产和土地证均已抵押。
(八)产权持有者未能提供森林资源规划设计调查(二类调查)和经主管部门认定的森林资源资产清单，本次评估以现场调查和委托方提供的资料为计算基础，建议生产性生物资产的评估结论作为一个整体，不可分割使用。
(九)本次评估的茶园和用材林有部分尚未办理林权证，面积的确定以委托方提供的流转协议为准，实际面积以日后有权部门颁发的林权证为准;评估人员核查了全部林权证原件，未办理林权证的茶园及用材林面积如下表：
表五
(十)本次评估把已办证和未办证的茶园和用材林都纳入评估范围，由于未收集到付款凭证，根据公司申报的茶园部分已经付款的金额为965，616，641.55元。
根据公司与农户签订的付款协议与林权证办理时间预测，详细情况见下表(不含公司原有的25762亩)：
表六
公司帐务未审计，由于预计未付款金额可能与实际付款状况存在较大差额，且按照林权流转协议预计已经付款的部分是否全额支付尚不确定，林权流转协议还约定为农户缴纳养老金等产生负债的条款，本次评估未调整相应负债，评估结果未考虑到实际的和可能的欠付债务对评估价值的影响;
(十一)公司长期股权投资共计14项，其中有4项为项目扶持款，5项为全资子公司，2项为控股子公司，对以上投资评估人员主要核对了长期投资协议及有关凭证，未对子公司及项目资产进行评估，在与企业沟通后以核实后账面值确定评估值。
(十二)本项目的执业注册资产评估师知晓资产的流动性对估价对象价值可能产生重大影响。由于无法获取行业及相关资产产权交易情况资料，缺乏对资产流动性的分析依据，本次评估中没有考虑资产的流动性对估价对象价值的影响。
(十三)本项目的执业注册资产评估师知晓股东全部权益价值并不必然等于股东全部权益价值与股权比例的乘积。由于无法获取行业及相关股权的交易情况资料，缺乏相关分析依据，故本次评估中未考虑股权比例的大小和股权结构等因素可能产生的溢价或折价对评估结果的影响。
(十四)对企业存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项，在企业委托时未作特殊说明而评估人员执行评估程序一般不能获知的情况下，评估机构及评估人员不承担相关责任。
(十五)评估结论是北京XXXXX资产评估有限责任公司出具的，受具体参加本次项目的评估人员的执业水平和能力的影响。
(十六)评估基准日后重大事项
评估师做了尽职调查，未发现从评估基准日至评估报告提出日期间对评估结论可能产生影响的重大事项。在评估基准日后、评估结论使用有效期之内，如果资产数量及作价标准发生变化时，应按以下原则处理：
1、当资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产额进行相应调整。
2、当资产价格标准发生变化时并对资产评估价值产生明显影响时，委托方应及时聘请有资格的评估机构重新确定评估值。
3、对评估基准日后资产数量、价格标准的变化，委托方在资产实际作价时应给予充分考虑，进行相应调整。
(十二)本报告含有若干附件，附件构成本报告重要组成部分，与报告正文具有同等法律效力。
十二、评估报告使用限制说明
(一)本评估报告的评估结论是根据前述的原则、依据、评估假设、方法、程序得出的，并只有在上述原则、依据、评估假设存在的条件下方能成立。
(二)本评估报告仅用于评估报告载明的评估目的和用途，不能用于其他目的和用途。因使用不当造成的后果与签字资产评估师及其所在评估机构无关。
(三)评估报告仅由评估报告载明的评估报告使用者使用。
(四)本评估报告仅供委托方为本报告所列明的评估目的服务和送交财产评估主管部门审查使用。未征得本评估机构同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。
(五)自评估基准日起，市场条件或资产状况未发生重大变化时，本评估报告的评估结论使用有效期自评估基准日起一年，即从资产评估基准日2111年5月31日起至2112年5月31日止。
(六)当遇到政策调整对评估结论产生重大影响时，应当重新确定评估基准日进行评估。
十三、评估报告提出日期
本评估报告形成评估结论的日期为2111年9月31日。
评估机构法定代表人授权人 中国注册资产评估师 签章：
评估项目负责人 中国注册资产评估师 签章：
评估报告复核人 中国注册资产评估师 签章：
北京XXXXX资产评估有限责任公司
21××年2月31日
附 件
1. 资产评估结果汇总表及明细表
2. 资产评估机构企业法人营业执照、资产评估资格证书、证券业务资产评估资格证书
3. 签字注册资产评估师资格证书
4. 委托方及被评估企业法人营业执照、组织机构代码证
5. 房屋所有权证
6. 国有土地使用权证、部分林权证
7. 车辆行驶证
8. 被评估企业评估基准日财务报表
9. 委托方及被评估单位承诺函
10. 评估机构及注册资产评估师承诺函
目录
一、前言
二、估价师声明
三、估价的假设和限制条件
四、房地产估价结果报告
(一)委托估价方
(二)受托估价方
(三)估价对象
(四)估价目的
(五)估价时点
(六)价值定义
(七)估价依据
(八)估价方法
(九)、估价结果
(十)、估价作业日期
(十一)、估价报告应用的有效期
(十二)、其他需要说明的问题
(十三)、估价人员
五、房地产估价技术报告
六、评估结论
七、附件
一、前言
本团队这次资产评估的对象是位于合肥市西一环内的登云庭小区。为充分保证委托人的个人隐私，本团队对评估报告内的部分信息与数字予以虚化!
二、估价师声明
我们郑重声明：
1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2、估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3、我们与估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4、我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291—1999《房地产估价规范》及建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布《房地产抵押估价指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。
6、没有人对本估价报告提供了专业帮助。
7、估价报告依据委托方提供的相关资料出具，委托方应对资料的真实性承担法律责任。
8、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得作其他用途。未经本评估机和评估人员同意，本估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供。
评估机构及估价人员不对委托方及报告审查部门以外的单位及个人使用本报告造成的任何后果承担任何责任。
9、本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本评估机构所有。
房地产估价师：XX 20XX年11月23日
三、估价的假设和限制条件
1、本评估报告仅供委托方为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考，委托方因其他目的使不当而造成的损失，本评估公司不承担任何责任。
2、本次房地产的现场勘查工作根据委托方提供的房地产评估委托书及相关资料进行，房地产估价范围由委托方界定并对其负相应法律责任。
3本报告所称的“估价价值”系指我们对所估价的房地产在规划用途不变、持续使用以及在估价时点的外部经济环境在可预期的将来无重大变化的前提下对上述委估房地产的公允价值意见。
4、基于估价目的，本估价报告估价结果是对20XX年11月23日这一估价时点委估房地产的客观公允市场价值的反映，没有考虑将来可能追加付出的价格对估价价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化及遇不可抗力对估价价值的影响。
5、注册房地产估价师执行房地产估价业务的目的是对估价对象价值进行估算并发表意见，不对估价对象权属及附着于估价对象上的其他权利进行确认或发表意见，估价对象的法律权属及附着于估价对象上的其他权利由委托方负责解释。 6·本次评估以估价对象不涉及任何抵押担保以及其他法定优先受偿款为假设前提，否则应对本次估价结果进行相应调整。
7、我们的估价结果成立的前提是委托方提供的资料属实，委估房屋产权完整，具有合法的土地使用权等。委托方对所提供资料的`真实、完整、合法性承担法律责任，如因委托方提供的相关证明资料不实造成估价结果失真，我们将不承担任何法律和经济责任。
8、我们估价的实体以我们现场拍照和勘察的估价对象外部实体为准，但在本次估价中估价人员没有接受对估价对象结构及基础进行检测的委托，估价人员不能确定估价对象结构及基础没有缺损。
9、由于本次估价对象为一整体房地产的一部分，故本次估价是以估价对象能合法享用及分摊整体房地产的各项权益、各项服务配套设施及整体房地产占用土地的使用权为假设前提。
10、本估价报告估价结果是在公开市场前提下求取的房地产抵押价值，未考虑估价对象未来市场价格波动风险、快速变现损失及费用以及转让时应交纳的相关税费等对估价结果的影响。委估对象为住宅用房，具有一定的通用性和独立适用性，如果在估价时点进行快速变现其可能实现的变现价格一般在市场价值的70%左右，在短期内可变现，所实现的变现价格应优先支付评估拍卖费及按规定缴纳的税费等费用。
合肥市XXX房地产资产评估事务所
20XX年11月23日
四、房地产估价结果报告
(一)委托方
名称：合肥市登云庭小区
法定代表人：XXX
地址： 合肥市[蜀山区-五里墩]合作化路与长江西路交口向北200米 面积：890平米
联系电话：189XXXX9186
(二)估价方
名称：XXX
地址：合肥XXX房地产估价公司
联系电话：XXXXXXX
资格等级：XX级
估价机构证书编号：XX房地自估(2013)第XXXX号
摘要:资产评估职业道德的含义是资产评估师在工作过程中遵守执业纪律、不断提高执业能力以及承担职业责任。随着资产评估行业的迅速发展，我国资产评估师职业道德建设越来越受到社会的关注，因为这不仅关系到评估师的个人声誉，更关系到整个评估行业的发展以及一个健康有效的市场秩序的建立。为此需要从个人、行业以及整个社会层面来加强资产评估师的职业道德建设，完善我国的资产评估师制度。
关键词:资产评估师;基本准则;市场经济;职业道德机制
上个世纪八十年代末九十年代初，由于国有企业改革的需要，适应社会主义市场经济的发展，我国资产评估行业开始兴起。在加入WTO之后，开始有一些国外的评估公司和资产服务公司进入我国市场，我国的资产评估行业在激烈的竞争中面对更大的挑战与压力。为合理规范资产评估行业，2007年11月28日，中央财政部颁发了包括8项新准则在内的15项资产评估准则，这一举措标志着我国的资产评估行业初步形成了一套统一、规范的准则体系，同时新准则的颁布也在另一方面反映了市场治理结构中交易契约的变化对评估准则制定的内在机制要求。2008年11月28日中国资产评估协会发布了《资产评估准则———无形资产》、《企业国有资产评估报告指南》《专利资产评估指导意见》，这一举措更加有力的规范了资产评估行业的管理以及对资产评估师职业道德的引导。
一、资产评估师职业道德的基本内涵
(一)资产评估师职业道德的定义
资产评估师职业道德的含义是指资产评估师在工作过程中需要遵守的职业道德准则和道德规范，它是社会公德在资产评估行业的具体体现，主要表现在资产评估师的职业理想、专业能力、职业职责、职业态度和职业纪律等方面。其中诚实守信是对评估师最重要也是最基本的要求。
(二)我国资产评估职业道德基本准则的基本内容
职业道德基本准则是对评估师的职业品德、纪律、能力以及执业责任的一般要求和基本规范，是制定具体评估准则的依据。其中职业道德具体准则包括了评估师的各项职业道德要素，为评估师在工作过程中自觉履行职业责任提供进一步的指导。我国的《资产评估职业道德准则一基本准则》分别从基本要求、专业能力、与委托方、相关当事方的关系、与其他资产评估师的关系等方面对资产评估师职业道德进行规范与引导。此外根据职业道德基本准则和具体准则制定的`职业道德裁决指南也可以用来判断评估师的职业行为是否符合职业道德要求。
二、加强资产评估师职业道德建设的重要性
(一)加强职业道德建设是资产评估师职业发展的内在要求
随着我国市场经济的发展，投资主体逐渐呈现多元化，会计信息、资产信息的使用者也日趋广泛，政府机关、投资者、经营者、债权人都需要了解企业的真实可靠的资产信息。资产评估是评估师个人或团队作为独立的第三方来对企业的资产信息进行评估。作为一种中介服务，资产评估师出具的评估结果是建立在独立、客观、公正分析的前提上，如果评估师不遵循职业道德以及法律法规，不能保持应有的职业谨慎和职业道德，提供虚假的评估结果会危害到委托方或者被评估企业的合法利益。
(二)加强职业道德建设是资产评估行业生存、发展的基础
资产评估师的职业道德建设直接关系到资产评估行业整体发展和市场经济的运行。资产评估师为社会提供服务时，要担当起服务社会的职责，凭借自己的专业知识和业务技能，以独立、客观的身份发表公正的意见，维护行业的良好形象。一旦资产评估师在评估过程中违背了行业规范和职业道德的要求，损害的不仅仅是个人利益，甚至会破坏整个评估行业的信誉危及整个行业的形象，破坏良好的市场秩序。
(三)加强职业道德建设是我国社会主义市场经济健康发展的重要保证
在现代市场经济环境中，良好的职业道德作为一种无形的社会资本可以让市场主体借助这种资本来简化交易程序，降低交易成本最终达成交易。因此当市场主体普遍遵守职业道德时，市场交易就能够持续高效的进行。资产评估行业作为我国当代市场经济的重要组成部分，在市场经济有序、稳定运行方面起着至关重要的作用，所以加强职业道德建设是保证我国社会主义市场经济健康发展的重要前提。
三、加强资产评估师职业道德建设的方法与建议
我国的资产评估行业自上个世纪八十年代末兴起以来，与之相关的资产评估师制度以及考核机制也在随着经济发展不断的修改完善。在不断进步的同时也存在着一些问题。由于地区垄断、信息滞后、不正当竞争以及监管不到位等因素造成资产评估师不能对企业价值做出客观、独立、公正的判断。这些不仅仅会影响到当事人的切身利益，评估师的职业发展，给整体评估行业和评估机构的信誉也造成不良影响，危害行业发展，严重扰乱市场的正常秩序。所以加强资产评估师职业道德建设有着重大意义。
(一)制定科学有效的行业管理制度
2016年初颁布了《资产评估师职业资格证书登记办法》(中评协［2016］4号)《中国资产评估协会执业会员管理办法》(中评协［2016］5号)。登记办法中对资产评估师职业资格证书登记的权责划分、日常管理、定期检查和惩戒、登记程序以及诚信档案管理都作了明确的规定，社会公众可以提供了查询资产评估师的相关专业信息，这点十分有效地督促评估师诚信执业。
(二)构建完善的资产评估师职业道德机制
首先是从理论层面完善我国的注册资产评估师职业道德规范，增强评估师职业道德可操作性，让资产评估行为本身自觉的维护国家利益、公众利益、以及相关当事人的合法权益。其次成立职业道德管理的专门机构，为每一位资产评估师建立诚信档案并定期参加检查。最后建立与完善注册资产评估师职业道德教育机制，加强评估师的后续教育与培训期。2016年初颁布的《中国资产评估协会执业会员继续教育管理办法》，不仅能够保障评估师的权益，提升专业胜任能力，也能大大提高职业道德水平。
(三)加强检查监督力度，建立健全惩戒制度
逐步将资产评估师职业道德建设纳入制度化、法制化的管理轨道，严格执行资产评估行业提醒与惩戒制度，确保监督与制裁机制的良性运作。与此同时构建我国的资产评估师职业道德评估机制，以此为依据对评估师和评估机构进行资质分级，使之与企业规模效益紧密联系，提高资产评估行业整体职业道德。
四、结束语
作为一名合格的资产评估师，在提高专业胜任能力的同时也要应不断加强自身的职业道德修养，养成良好的道德行为与道德习惯。同时我们清楚的明白加强资产评估师的职业道德建设不仅仅需要个人的努力，还需要来自行业、社会的监督，良好的社会环境，规范有效的行业监督体系必不可少。随着约束机制的建立、健全以及评估人员职业素养、业务素质的提高，我们可以建立一个公平公正，健康有序的评估行业，推动中国特色市场经济的蓬勃发展。
作者:彭丹 单位:东南大学
参考文献:
［1］冯任佳．关于加强注册会计师注册资产评估师职业道德建设问题［J］广西会计，2002
［2］陈三林．浅谈注册资产评估师职业道德［J］辽宁经济，2002
［3］张国林．我国注册资产评估师职业道德准则问题试探［J］中国资产评估，1999
［4］李素英．中国资产评估师职业道德缺失影响因素探析［J］中国农业会计，2008
［5］《资产评估职业道德准则———基本准则(征求意见稿)》，中国注册会计师协会发布
