最近，阿里员工租住自如甲醛房后患白血病的新闻刷爆朋友圈。除了谴责不负责任的企业，更多人感叹的是，当事人这位阿里员工的背景。
当事人王先生是个交互设计专家，预计可以拿到50万年薪，很多人说这种收入水平绝对算不上穷人。
可在北京，年薪50也确实过得不会太舒服。
作为家里的顶梁柱，他还是想趁年轻再拼一把，于是离开北京的家，独自一人来到杭州，投奔阿里，夫妻两地分居，无非是为了过上更好的生活。
没想到，从5月入住自如甲醛房，短短两个月，幸福生活还没开始，人就没了。
而更可怕的是，这并非个例。
也是今年，北京阮先生7月份在自如上租了一套月租金1W的两居室，刚搬进去2天，就得到消息称其所租房子属于违规隔断间，需要拆除，住了不到一星期，自己身上便起满了红包，后经权威机构检测证实房屋甲醛超标。
还有不少租客反映入住自如的出租房后，都出现咳嗽、发热等症状，被医院诊断为“疑似甲醛中毒”。甚至有孕妇在租住自如房三个月后孕检查出白血病的案例。
为什么要住长租房，无非是穷闹的。
现在的人为什么这么穷，其实不难理解。生活成本在不断增加，教育医疗处处费钱，独生子女夹在二老和二胎中间，所谓事业也不过是穷忙。
前两天，看了个新闻，在北京租房的年轻人，房租占了工资三成，长租公寓本来觉得省心，可没想到最近租金暴涨，20××年在北京国贸附近两居室价格是4500元，到去年同地段两居室价格是6600，而今年价格直逼8000元。
于是，租房的年轻人忍不住感叹，再贵只能回家了。
近年房价不断创下新高，很多人都望房心叹，不得不选择租房，而为了省钱，长租房又成了香饽饽，朋友忍不住感叹，成年人的世界，真的没有容易两个字。
曾经在网上看过一个新闻，河南郑州的一个外卖小哥因为送餐晚了10分钟，被客人退了单，绝望的他在路边失声痛哭。
很多人不理解，一单外卖几十块钱，再穷也不至于如此伤心。可后来，人们才知道，这个年轻的外卖小哥身上背负着一个沉重的担子。
原来，这个小哥来自河南的一个农村，几个月前，小儿子被诊断为白血病。自己每天要工作16个小时，就是为了给小儿子治病。
就在他送餐那天晚上，儿子突然发起高烧，他匆忙买了药送到医院，紧赶慢赶，还是没赶上送餐时间。短短十分钟，顾客退了单。虽然一份外卖只有20多块钱，但也意味着之前送的五单，都白干了。
我想那个顾客也没想到，自己的一个差评，就毁了一个孩子的救命钱。
视频里，这个年轻的爸爸情绪激动，哭着说，“让孩子受这罪，我觉得自己真没用！”
生活的艰难，足以让一个坚强的父亲不顾形象，任由泪水肆意宣泄。却不能阻止他奋斗的脚步，不敢病，不敢死，一人垮掉，全家就没了指望。所以无论多难受，他还得擦干眼泪，继续送下一单。
Knowyourself上也讲过一个北漂外卖小哥的故事。他来北京五年，做够保安、餐厅服务员，还在夜总会工作过，最终还是选择外卖，因为挣钱多。
他说自己印象最深的是有一次送餐，12月的北京天气寒冷，还下着大雨。他特别担心送到的时候菜凉了。没想到，送到的时候，不仅凉了，而且汤还撒了。
他忐忑地等着客人出来取餐，生怕被骂一顿，给个差评，这样一来，就白跑了。
一个人来到大城市的理由有很多，寻找机会，改变命运，背井离乡，独自打拼，既然是自己的选择，有苦也说不出来。
前阵子，有个热门话题，凌晨4点的中国人。一组中国主要城市夜间消费数据显示，深圳是“打车夜奔”距离最长的城市，免费的公交在23:00是高峰期，除了公共服务不打烊之外，小商户也激发了夜活力。而北京的中年人最不容易，睡得最晚起得最早，据说，凌晨5点，北京已经迎来了打车小高峰。
都市夜归人是每一个大城市的痛点。生活在这个地方，没有人会张口说自己说艰难，可深夜12点，你随便拉住一个人，都能聊出不少不为人知的苦涩心酸。
《极限挑战》有一期专门深访都市夜归人，体验夜间打工者的生活。全家便利店的小哥给我留下了很深的印象：他刚开店的时候白班连夜班，上了36个小时，困了就在店门口的车里睡上两个小时。
嘉宾惊呼“太劳累了吧”。
小哥轻描淡写地说，那是刚开始，以后就习惯了。而来店里的客人也都是为出来买份便当，喝杯咖啡回去继续加班干活。
很多人说，现在的人喜欢晚上不睡早上不起。可谁又知道这背后有多少无可奈何的选择。我们熬着最长的夜，却依然敷不起最贵的面膜。可如果不努力，未来就更不会给你留下余地。
有时候，我们拼命工作，疲于奔波，就是为了给家人和自己更好的生活。这也许就是大城市的魅力，繁华的生活明明就在眼前，仿佛触手可及。
但看看每天的辛苦的自己，又与理想中的样子相差甚远。但追逐的过程就是在缩短这个距离，这也是我们的人生意义之一。
两年前的上海马拉松火了一个非洲小哥。他叫威尔弗雷德，出生在肯尼亚西南部一个经济落后的小城市。
父亲是农民，家中还有5个姊妹，负担很重。好在威尔弗雷德很争气，拿到了宁波大学的全额奖学金，可以来中国上学，通过教育改变命运，完成工程师的梦想。
但现实依然残酷，学费有了着落，生活费成了问题。在我们的大学生一个电话就可以跟爸爸妈妈要钱的时候，孤身一人独居海外的他，为了省钱，甚至曾经忍饿数天才吃一顿饭。
眼前的困顿不是靠节省能解决的，还是要想办法挣到钱。这让威尔弗雷德想起自己的'“先天优势”：跑步。
威尔弗雷德也坦言在行情好的时候，自己一个月靠马拉松比赛能赚到近两万块人民币的奖金，这不仅能解决自己的生活问题，更重要的是他的接济已成为家庭重要的收入来源。
可即使有过硬的身体素质，马拉松也不是轻松就能完成的任务。
有条件的家庭都在供养大学生，没条件的非洲兄弟在供整个贫困的家庭。现在“黑色旋风”成了马拉松比赛的一道风景，有时候想想让人心酸，但人生也是场马拉松，坚持就能看到希望。
克里斯汀·金博尔所说：“世界上根本就没有逃离这一说，只是用一些困难交换另一些困难。”
这几年和朋友聊起在外漂泊，每个人都有自己的苦。随手翻看最近的新闻，多半是让人或伤心或唏嘘的事，说没有触动是假的，也不禁感慨成人的世界里没有“容易”两个字。
可仔细想想，人这辈子，没有一种方式是容易的。既然如此，我想，拼的就是谁能苦中作乐。
有一句话，我特别喜欢，所谓成熟，就是明明该哭的时候，我们却能淡淡地笑。
1. 长租公寓运营情况调查
长租公寓，是公认的“重运营”企业，“管家”是公寓企业员工占比最大的岗位，管家的服务质量，对顾客的租房体验影响巨大，而管家的效率，又决定公寓运营商的效率，鉴于运营的重要性，我们对公寓企业“管家”进行了调研，藉此来了解公寓企业的运营情况，本次调查数据和结论仅对所获数据有效。
本次调查，收到15个省市的140家公寓运营企业，收到有效问卷179份，具有一定的代表性，调查报告将公开发布并转发各位长租公寓行业同仁。
鉴于不同管理模式中，管家职责的差异性较大，调研中将公寓分为集中式、分散式(合租)、分散式(整租)三种模式，调查对象中分散式—合租占据66.7%比例，这也与整个市场占比情况相符。集中式公寓尽管更容易建立品牌、获取媒体关注，近年来媒体关注度高的大都是集中式长租公寓，比如魔方、YOU+、贝客等，但集中式公寓数量少、扩张慢，分散式长租公寓依然是大多数城市租房群体的主要选择，从运营角度看，集中式公寓在管理体系上与酒店相似，管理效率较高，而分散式长租公寓由于业主众多、地理分散、标准化程度低、产品溢价少、毛利率低的原因，对运营效率要求极高，可以说：运营质量和效率是分散式长租公寓成败的关键。
2. 调查数据与结果
2.1 管家的职责与分工
随着长租公寓企业规模的扩张，企业内部分工进一步细化，长租公寓核心的三项职能：拿房、租后运营、出房，其中“日常运营”是管家的主要职责，选择比达到了94.2%。与此同时，大多数长租公寓已经将“拿房”这一职责剥离，成立专门的拿房部门，这样的分工细化一方面提高了拿房的专业化程度，另一方面也有助于提高管家工作效率，75.36%的公寓实现了这一变化。(进一步的分析数据发现，上海区域30家公寓中，已经全部将拿房职能剥离，而人房比最低的10家公寓，全部是拿房职能尚未剥离的公寓)
与拿房职能普遍独立不同，只有21.74%的公寓企业实现了出房环节的独立，78.26%的管家在日常运营的同时，也负责出房。与拿房环节“一次性，交易成本高”不同，出房环节属于“重复性、交易成本低、本地化属性明显”操作，在现有公寓交易模型和技术背景下，出房环节独立短期还不会成为主流的改革方向。
除了拿房、运营、出房外，还有34.78%的管家选择了“其他”，在“其他”的内容中，主要是维修、宽带维修、社区活动组织、水电煤费用处理等内容，这些项目其实都应归入“日常运营”中。
2.2 管家第一大工作——水电煤费用收缴
针对管家日常工作，水电煤费用收缴占据了最大的时间和精力，根据调查数据进行核算和统计，管家38%的时间和精力被水电煤费用收缴所占据。另一方面，分散式长租公寓由于业主多、分间计量、合并缴费、催缴困难等原因，数字进一步提高到43%，考虑到不少管家尚未将分间计费、欠费催缴、线损分摊等因素考虑在内，实际工作中的数字可能会进一步提高。由此可见，围绕水电煤费用的施工、抄表、分摊、收取、缴纳等工作，已经成为公寓运营、尤其是分散式公寓运营第一大工作内容。
2.3 管家其他工作
根据调查，按照工作量排序，其他管家工作依次是：维修、关系协调(包括租客间、邻居间等)、巡房和交通，个别管家工作中罗列了大量与水电费有关的拖欠、催缴、报销、参加会议等，我们酌情考虑对数据进行了调整，需要留意的是，有些管家提出了交通时间过长的因素，也间接说明，分散式长租公寓在选址布局上，应尽可能的集中，实现“相对集中”。
2.4 人房比——产业升级，不断提升
长租公寓一切的'运营效率，最终会落实到核心指标——人房比(狭义人房比=管家人数：公寓间数)上，2016年数据，对比2015年有了较大的提高，从1:100左右提升到了1:159，提升59%。提升的原因一方面是由于企业规模扩大、分工进一步细化的结果，比如上海某长租公寓，2015年初规模为1000间，狭义人房比(管家：公寓间数)1:50，历经2年发展，目前约为15000间，狭义人房比逐步提升到1:160。另一个原因是智能化，目前规模长租公寓信息化水平快速提高，包括PMS系统、智能门锁、智能水电表、移动支付等普及率不断提高，是长租公寓运营效率提高的重要原因。上述两趋势会进一步发展，人房比会进一步提高，有可能在2、3年内达到1:300。
3. 结论
长租公寓产业，作为典型的“重资产、重运营”行业，在资本不断关注的大背景下，运营质量与效率才是决定公寓企业生死存亡、长期发展的核心问题，通过本次调研，对目前国内长租公寓企业运营情况形成以下结论：
1) 国内长租公寓产业规模迅速发展，产业模式、分工、流程等，均在快速变革中，但质量提高、效率提升是长期的主题。
2) 长租公寓运营效率提升显著，狭义人房比从1:100提升到了1:160左右，短期提升趋势将持续，上海地区运营效率显著高于其他地区。
3) 企业分工细化和信息化水平的提高，是提高运营效率的两个主要手段。
4) 从企业分工看，将“房源获取”(拿房)环节独立，是大多数企业提高运营效率的有效方法，已经有超过75%的企业实现了这一组织变革。
5) 将“房屋销售”(出房)环节独立，可以进一步提高运营效率，但该模式是否会大面积推广有待观察和研究，只有不到25%的企业进行了这一变革。
6) 水电煤费用的施工、抄表、分摊、收取、缴纳等工作是公寓运营、尤其是分散式公寓运营第一大工作，应当作为未来效率提升的主要方向。
7) 房屋维修是公寓管家的第二大工作，公寓企业应当在进一步提升装修质量、施工质量的前提下，强化流程管理、提高维修效率，外包会成为不少规模公寓企业的选择。
8) 目前行业尚处于规模不足、模式成型的发展阶段，长租公寓强调的生活服务圈、社交等属性目前属于“造概念”阶段，从调研数据看，大多数管家工作没有涉及此类工作。
9) 关系协调(包括租客间、邻居间等)从工作量看占比不高，但随公寓产业规模扩张、租客复杂度提高，该项工作占比可能会迅速攀升，且此工作事关公寓安全稳定，因引起公寓企业高度关注，可以在租客中设立“租客代表”、加强与街道社区联系等方法进一步强化，公寓委员会将针对这一问题，展开进一步调研。
10) 中国长租公寓产业近年来快速发展，已经逐渐进入成熟期，尽管市场潜力依然巨大，但企业间竞争加剧、空置率提高、优胜略汰的局面已经或者即将出现，各地政府机构在制定产业扶持政策、各类投资机构在投资决策时，建议充分调研公寓企业运营效率，确保政策落到实处，规避发展风险，推进行业企业发展。
